En droit qu\u00e9b\u00e9cois, on appelle \u00ab\u00a0passation de titre\u00a0\u00bb le transfert qui s\u2019op\u00e8re typiquement lors d\u2019un contrat de vente\u00a0: en \u00e9change de l\u2019argent demand\u00e9, le vendeur transf\u00e8re, \u00e0 l\u2019acheteur, le droit de propri\u00e9t\u00e9 qu\u2019il a sur le bien, rendant ainsi cet acheteur propri\u00e9taire de celui-ci.<\/p>\n
S\u2019il est rare qu\u2019une quelconque difficult\u00e9 survienne lors de l\u2019achat d\u2019un repas au restaurant, il est beaucoup plus fr\u00e9quent de voir appara\u00eetre des disputes entourant la vente d\u2019une maison ou d\u2019un immeuble.<\/p>\n
L\u2019action en passation de titre consiste donc en un recours accessible \u00e0 quiconque est victime d\u2019un vendeur ou d\u2019un acheteur qui, suite \u00e0 une promesse d\u2019achat ou de vente \u00e0 laquelle celui-ci s\u2019est engag\u00e9, refuse de conclure la transaction. D\u00e8s lors que les conditions d\u2019une promesse en bonne et due forme sont remplies, les promettant s\u2019engagent contractuellement \u00e0 conclure ce sur quoi ils se sont entendus, soit signer l\u2019acte de vente afin de finaliser le transfert du droit de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
La commission du courtier immobilier peut aussi \u00eatre affect\u00e9e si le transfert du titre n\u2019a pas lieu comme pr\u00e9vu.<\/p>\n
Sachant maintenant qu\u2019une promesse d\u2019achat et\/ou de vente cr\u00e9\u00e9e en soit des obligations contractuelles, la rupture de celle-ci, sans raison valable, \u00e9quivaut \u00e0 un refus d\u2019ex\u00e9cuter ce \u00e0 quoi l\u2019on s\u2019est engag\u00e9.<\/p>\n
Il convient alors de contraindre la personne en d\u00e9faut d\u2019ex\u00e9cuter sa promesse de faire ce \u00e0 quoi elle s\u2019est oblig\u00e9e.<\/p>\n
D\u00e8s qu\u2019un promettant-vendeur ou un promettant-acheteur manifeste son intention de ne pas respecter sa promesse, le b\u00e9n\u00e9ficiaire de la promesse peut entamer son recours.<\/p>\n
EXEMPLE <\/u><\/strong>:<\/p>\n L\u00e9gende<\/u><\/em>\u00a0:<\/p>\n A<\/strong> = Promettant-acheteur<\/p>\n B<\/strong> = Promettant-vendeur<\/p>\n C<\/strong> = Tierce partie<\/p>\n Situation<\/u><\/em>\u00a0: <\/em><\/strong>Le 1e <\/sup>juillet 2016<\/strong>, A<\/strong>, \u00e0 la recherche d\u2019une nouvelle demeure depuis peu, visite l\u2019immeuble r\u00e9sidentiel de B<\/strong>, dont la maison est \u00e0 vendre.<\/p>\n \u00c9merveill\u00e9 par ce qui lui semble \u00eatre la maison de ses r\u00eaves, A<\/strong> saute sur cette occasion en or et en avise B<\/strong>. Dans la m\u00eame journ\u00e9e, ceux-ci remplissent le formulaire de promesse d\u2019achat que le courtier immobilier de B<\/strong> lui a fourni et y apposent leur signature respective. Ils conviennent alors de se rendre le 15 juillet 2015<\/strong> chez un notaire recommand\u00e9, afin de signer, aux bureaux de celui-ci, le document de vente officiel, c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019acte de vente.<\/p>\n Satisfait d\u2019avoir trouv\u00e9 sa nouvelle demeure, A<\/strong> entreprend alors de vendre sa propre maison le plus rapidement possible. Il r\u00e9ussit m\u00eame \u00e0 signer un acte de vente le 10 juillet 2016<\/strong>!<\/p>\n Cependant, le lendemain, soit le 11 juillet 2016<\/strong>, B<\/strong> appelle A<\/strong> et lui annonce qu\u2019il a re\u00e7u une meilleure offre de la part de C<\/strong>. Il souhaite continuer \u00e0 n\u00e9gocier le prix avec A<\/strong>, puisque la maison est encore \u00e0 son nom, selon les papiers.<\/p>\n Comble du malheur, B<\/strong> affirme \u00e0 A<\/strong> qu\u2019il n\u2019a pas l\u2019intention de se pr\u00e9senter chez le notaire \u00e0 la date convenue, soit le 15 juillet 2016<\/strong>, pour signer l\u2019acte de vente final.<\/p>\n A<\/strong> a-t-il un recours contre B<\/strong>?<\/p>\n Conclusion<\/u><\/em>\u00a0: OUI! M\u00eame si B<\/strong> n\u2019a pas encore sign\u00e9 l\u2019acte de vente final, celui-ci s\u2019est engag\u00e9 envers A<\/strong> \u00e0 le faire.<\/p>\n FORMALIT\u00c9S REQUISES\u00a0:<\/u><\/strong><\/p>\n Plusieurs formalit\u00e9s sont n\u00e9cessaires afin de parvenir avec succ\u00e8s \u00e0 faire passer un titre de propri\u00e9t\u00e9 du promettant au b\u00e9n\u00e9ficiaire de la promesse.<\/p>\n En effet, sont requis\u00a0:<\/p>\n Voyons rapidement ce en quoi consiste chacune d\u2019elles\u00a0:<\/p>\n 1) Une promesse valide\u00a0:<\/strong><\/p>\n M\u00eame si cette condition peut sembler \u00e9vidente, il convient de rappeler qu\u2019il est toujours plus prudent de garder avec soit une preuve de la promesse d\u2019achat.<\/p>\n Si vous faites affaire avec un agent immobilier, celui-ci doit utiliser le formulaire obligatoire qui lui est fourni par l\u2019Organisme d\u2019autor\u00e9glementation du courtage immobilier du Qu\u00e9bec (OACIQ).<\/p>\n Afin de vous pr\u00e9munir contre un bris de promesse \u00e9ventuel, nous vous recommandons de faire photocopier les documents sign\u00e9s, de telle sorte qu\u2019il sera plus facile de prouver l\u2019existence de la promesse.<\/p>\n 2) Une mise en demeure\u00a0:<\/strong><\/p>\n Malgr\u00e9 une certaine souplesse promue par les tribunaux en lien avec la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019une mise en demeure, nous adoptons une approche pr\u00e9ventive et recommandons l\u2019envoi d\u2019une lettre de mise en demeure et ce, m\u00eame si le promettant en d\u00e9faut a clairement exprim\u00e9 son intention de ne pas signer l\u2019acte de vente.<\/p>\n Une lettre de mise en demeure permet ainsi de sommer la personne en d\u00e9faut de respecter ses obligations, fortifiant par le fait m\u00eame le recours du demandeur.<\/p>\n 3) Un acte de vente conforme \u00e0 la promesse\u00a0:<\/strong><\/p>\n Afin de proc\u00e9der \u00e0 une demande en passation de titre, il convient aussi de faire appel \u00e0 un notaire afin que celui-ci pr\u00e9pare un projet d\u2019acte de vente respectant en tout point la promesse d\u2019achat.<\/p>\n Le demandeur doit ensuite s\u2019assurer de signer l\u2019acte en question, afin de prouver aux tribunaux qu\u2019il y a bel et bien d\u00e9faut de la part du promettant et que celui-ci a refus\u00e9 d\u2019y apposer sa signature.<\/p>\n 4) Offres r\u00e9elles et consignation\u00a0:<\/strong><\/p>\n D\u2019autre part, l\u2019acheteur qui est pr\u00e9judici\u00e9 par le bris d\u2019une promesse de vente devra d\u00e9montrer sa capacit\u00e9 \u00e0 payer le prix convenu pour l\u2019immeuble. Il est imp\u00e9ratif de pouvoir produire soit un ch\u00e8que certifi\u00e9, soit une lettre de cr\u00e9dit ou une preuve de financement hypoth\u00e9caire.<\/p>\n CAS JURISPRUDENTIELS<\/u><\/strong>\u00a0:<\/strong><\/p>\n a) Certains cas o\u00f9 la demande en passation de titre a \u00e9t\u00e9 accueillie:<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n b) Certains cas o\u00f9 la demande en passation de titre a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e:<\/strong><\/p>\n ACTIONS CONSERVATOIRES<\/u><\/strong><\/p>\n Un avocat peut aussi vous aider \u00e0 exercer certaines actions dites \u00ab\u00a0conservatoires\u00a0\u00bb qui peuvent vous aider \u00e0 pr\u00e9server votre droit au respect de la promesse en question. Il en est ainsi de la pr\u00e9inscription, sur le Registre Foncier ou le Registre des droits personnels et r\u00e9els mobiliers, d\u2019une action visant \u00e0 prot\u00e9ger un tel droit comme l\u2019action en passation de titre.<\/p>\n Le processus judiciaire d\u2019une action en passation de titre n\u00e9cessite plusieurs \u00e9tapes complexes et difficiles \u00e0 comprendre.<\/p>\n Si vous recherchez un cabinet d\u2019avocats qui propose des honoraires raisonnables, un traitement rapide et efficace de vos dossiers et un suivi personnalis\u00e9, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 communiquer avec Schneider Avocats Inc. au 514-439-1322 poste 112 ou par courriel \u00e0 l\u2019adresse :\u00a0info@schneiderlegal.com<\/a><\/p>\n Par cons\u00e9quent, nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d\u2019un avocat, membre en r\u00e8gle du Barreau du Qu\u00e9bec. Les particularit\u00e9s propres \u00e0 chaque cas d\u2019esp\u00e8ce doivent faire l\u2019objet d\u2019une analyse exhaustive.<\/em><\/p>\n [1]<\/a> Moisan c. Veliotis<\/em>\u00a0(C.A., 1987-02-03), SOQUIJ\u00a0AZ-87011094<\/p>\n [2]<\/a> Houlachi c. Bray<\/em>\u00a0(C.A., 1997-10-31), SOQUIJ\u00a0AZ-97011868 et Fortier c. Forest<\/em>, 2007 QCCS 35<\/p>\n [3]<\/a> Lafantaisie c. Deslauriers<\/em>, 2008 QCCA 2252<\/p>\n [4]<\/a> Agropur, coop\u00e9rative agro-alimentaire c. Anjou (Ville d’)<\/em>, (C.S., 2001-01-25), SOQUIJ\u00a0AZ-01021215<\/p>\n [5]<\/a> Ventura c. Courbot<\/em>\u00a0(C.S., 2009-07-20), 2009 QCCS 3800, SOQUIJ\u00a0AZ-50572445<\/p>\n\n
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