{"id":11335,"date":"2016-07-27T19:27:17","date_gmt":"2016-07-27T19:27:17","guid":{"rendered":"http:\/\/schneiderlegal.preview.web22.propulsionweb.ca\/fr\/2016\/07\/27\/the-airbnb-phenomena\/"},"modified":"2016-07-30T18:20:52","modified_gmt":"2016-07-30T18:20:52","slug":"le-phenomene-airbnb","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/staging.schneiderlegal.com\/fr\/2016\/07\/27\/le-phenomene-airbnb\/","title":{"rendered":"Le ph\u00e9nom\u00e8ne Airbnb"},"content":{"rendered":"[vc_row][vc_column][vc_column_text]\n

Le ph\u00e9nom\u00e8ne Airbnb, la \u00ab sous-location de loyer \u00bb et le Projet de loi n\u00b067 – Loi visant principalement \u00e0 am\u00e9liorer l\u2019encadrement de l\u2019h\u00e9bergement touristique et \u00e0 d\u00e9finir une nouvelle gouvernance en ce qui a trait \u00e0 la promotion internationale<\/em><\/strong><\/p>\n[\/vc_column_text][vc_column_text]\n

A.\u00a0 <\/strong>Introduction<\/strong><\/p>\n

Airbnb est une plateforme de location de logements \u0153uvrant par le biais de son site Internet du m\u00eame nom. Depuis sa cr\u00e9ation en 2008, ce service s\u2019est av\u00e9r\u00e9 tr\u00e8s populaire aupr\u00e8s de sa client\u00e8le de sorte que, de nos jours, Airbnb est une entreprise ciblant une projection approximative de vingt milliards de dollars[1]<\/a>. Ainsi, comme service novateur qui offre une alternative app\u00e9tissante compar\u00e9e \u00e0 ce qui est pr\u00e9sentement offert par le secteur h\u00f4telier[2]<\/a>, il va de soi que sa popularit\u00e9 aupr\u00e8s des touristes a soulev\u00e9 une s\u00e9rie de questions m\u00e9ritant l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un cadre r\u00e9glementaire s\u2019appliquant \u00e0 l\u2019h\u00e9bergement touristique.<\/p>\n

Afin de pallier l\u2019absence d\u2019un cadre r\u00e9glementaire\/l\u00e9gislatif, l\u2019Assembl\u00e9e nationale du Qu\u00e9bec avait entrepris la r\u00e9daction du projet de loi no<\/sup>67 – Loi visant principalement \u00e0 am\u00e9liorer l\u2019encadrement de l\u2019h\u00e9bergement touristique et \u00e0 d\u00e9finir une nouvelle gouvernance en ce qui a trait \u00e0 la promotion internationale<\/em> (ci-apr\u00e8s d\u00e9sign\u00e9e comme \u00ab\u00a0Loi Airbnb<\/strong>\u00a0\u00bb). Tel qu\u2019il appert de son nom, cette nouvelle loi, qui est entr\u00e9e en vigueur le 15 avril 2016, vise la modification de deux (2) lois existantes\u00a0:<\/p>\n

1) Loi sur les \u00e9tablissements d’h\u00e9bergement touristique<\/em> (chapitre E-14.2)<\/em> (ci-apr\u00e8s d\u00e9sign\u00e9e comme \u00ab\u00a0Loi<\/strong>\u00bb); et<\/p>\n

2) Loi sur le minist\u00e8re du Tourisme (chapitre M-31.2)<\/em>.<\/p>\n

Dor\u00e9navant, une transaction effectu\u00e9e sur le site de Airbnb sera assujettie au cadre juridique \u00e9tabli cette loi. De ce fait, la mise en place de la Loi Airbnb est chaleureusement accueillie par les locateurs et\/ou propri\u00e9taires qu\u00e9b\u00e9cois qui pourront mieux se d\u00e9fendre contre d\u2019\u00e9ventuelles situations litigieuses.<\/p>\n

Un exemple d\u2019une telle situation est celui du locateur d\u2019un condominium qui re\u00e7oit des plaintes de bruit de ses voisins perturb\u00e9s par la pr\u00e9sence de touristes, soit les sous-locataires ayant effectu\u00e9 une transaction sur Airbnb. \u00c0 son insu, l\u2019h\u00f4te a sous-lou\u00e9 l\u2019unit\u00e9 de son locateur \u00e0 des touristes. Quoique le locateur ne fasse pas originalement partie du lien contractuel entre son locataire et les sous-locataires touristes, sa responsabilit\u00e9 est d\u00e9sormais engag\u00e9e en tant que locateur et\/ou propri\u00e9taire de l\u2019unit\u00e9.<\/p>\n

L\u2019article pr\u00e9sent vise \u00e0 dresser l\u2019\u00e9tat du droit qu\u00e9b\u00e9cois concernant les contrats de location conclus sur des plateformes de type Airbnb. Puisque le recours \u00e0 la location Airbnb a pris de l\u2019ampleur ces derni\u00e8res ann\u00e9es, ce ph\u00e9nom\u00e8ne mondial a engendr\u00e9 des d\u00e9veloppements r\u00e9cents dans le monde juridique, et de ce fait m\u00e9rite une \u00e9tude plus approfondie.<\/p>\n

B.\u00a0 <\/strong>Historique<\/strong><\/p>\n

1. Les enjeux pour l\u2019industrie h\u00f4teli\u00e8re avant l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la Loi Airbnb<\/p>\n

i) L\u2019aspect fiscal<\/p>\n

Au Qu\u00e9bec, les sites web qui offrent un service similaire \u00e0 celui de Airbnb causent une controverse puisque l\u2019industrie h\u00f4teli\u00e8re et touristique per\u00e7oit ce service comme de la concurrence d\u00e9loyale. Cette iniquit\u00e9 fiscale s\u2019explique du fait que, \u00ab contrairement aux g\u00eetes et Bed & Breakfast autoris\u00e9s, ils ne versent g\u00e9n\u00e9ralement pas d\u2019imp\u00f4ts ni de taxes d\u00e9coulant de l\u2019offre de ce service \u00bb[3]<\/sup><\/sup><\/a>.<\/p>\n

Selon l\u2019article 541.24 de la Loi sur la taxe de vente du Qu\u00e9bec<\/em>, un \u00e9tablissement d\u2019h\u00e9bergement doit percevoir une taxe sp\u00e9ciale d\u2019h\u00e9bergement par nuit\u00e9e pour chaque unit\u00e9. D\u2019autant plus, cette taxe varie selon la cat\u00e9gorie de la r\u00e9gion touristique. Bri\u00e8vement, selon la r\u00e9gion touristique et les modalit\u00e9s de fourniture de l\u2019unit\u00e9 d\u2019h\u00e9bergement, le client qui consomme le produit h\u00f4telier d\u2019une unit\u00e9 d\u2019h\u00e9bergement peut devoir payer une taxe sp\u00e9cifique au montant de 2,00$, 3,00$ ou 3,50$ par nuit\u00e9e pour chaque unit\u00e9 ou un taux de soit 3%, soit 3,5% sur la valeur de la contrepartie re\u00e7ue par nuit\u00e9e.<\/p>\n

La qualification de ce qui constitue un \u00ab\u00a0\u00e9tablissement d\u2019h\u00e9bergement\u00a0\u00bb sera abord\u00e9e prochainement.<\/p>\n

En effet, jusqu\u2019\u00e0 r\u00e9cemment, les chambres lou\u00e9es par l\u2019entremise de la plateforme Airbnb \u00e9chappaient \u00e0 une telle qualification. Ainsi, par rapport \u00e0 la concurrence, un locateur Airbnb \u00e9tait fiscalement avantag\u00e9. Afin d\u2019\u00e9viter le m\u00e9pris du secteur de l\u2019h\u00e9bergement touristique au Qu\u00e9bec, le gouvernement qu\u00e9b\u00e9cois a adopt\u00e9 la Loi Airbnb.<\/p>\n

ii) Le caract\u00e8re ill\u00e9gal<\/p>\n

\u00c0 cette \u00e9tape de notre analyse, abordons l\u2019origine de la \u00ab loi du 31 jours \u00bb. Dans les faits, il ne s\u2019agit pas vraiment d\u2019une loi, mais de l\u2019article premier (1er<\/sup>) du R\u00e8glement sur les \u00e9tablissements d’h\u00e9bergement touristique<\/em> (chapitre E-14.2) <\/em>(ci-apr\u00e8s le \u00ab\u00a0R\u00e8glement<\/strong>\u00a0\u00bb) dont le premier alin\u00e9a se lit comme suit\u00a0:<\/p>\n

\u00ab Constitue un \u00e9tablissement d’h\u00e9bergement touristique tout \u00e9tablissement exploit\u00e9 par une personne qui offre en location \u00e0 des touristes, contre r\u00e9mun\u00e9ration, au moins une unit\u00e9 d’h\u00e9bergement pour une p\u00e9riode n’exc\u00e9dant pas 31 jours. En sont exclues les unit\u00e9s d’h\u00e9bergement offertes sur une base occasionnelle<\/em>. \u00bb<\/em><\/p>\n

Toutefois, tel qu\u2019indiqu\u00e9 \u00e0 la derni\u00e8re phrase de cet alin\u00e9a, il existe une exception pour les unit\u00e9s d’h\u00e9bergement offertes sur une base occasionnelle. Des \u00e9v\u00e9nements exceptionnels, tels les \u00ab concerts de U2, en 2011, qui ont attir\u00e9 des milliers de visiteurs \u00e0 Montr\u00e9al \u00bb[4]<\/a>, constituent, en l\u2019occurrence, un exemple de \u00ab\u00a0base occasionnelle\u00a0\u00bb.<\/p>\n

Ainsi, un logement est susceptible d\u2019\u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un \u00e9tablissement d\u2019h\u00e9bergement touristique lorsque la p\u00e9riode de sa location est inf\u00e9rieure \u00e0 31 jours. \u00c0 noter qu\u2019au pr\u00e9alable, conform\u00e9ment au premier (1er<\/sup>) alin\u00e9a de l\u2019article 6 de la Loi, le locateur doit d\u00e9tenir une attestation de classification lui permettant d\u2019exploiter un \u00e9tablissement d\u2019h\u00e9bergement. Cons\u00e9quemment, un locateur qui exerce une telle activit\u00e9 sans attestation \u0153uvre ill\u00e9galement.<\/p>\n

En contrepartie, au-del\u00e0 de la p\u00e9riode de 31 jours, la location cesse d\u2019\u00eatre touristique et retrouve sa qualification traditionnelle. D\u00e9sormais, la comp\u00e9tence est transmise \u00e0 la R\u00e9gie du logement, sous r\u00e9serve de certaines exceptions[5]<\/a>.<\/p>\n

C.\u00a0 <\/strong>Les enjeux pour le locateur\/propri\u00e9taire<\/strong><\/p>\n

\u00c0 prime abord, il ne faut pas perdre de vue que le processus de s\u00e9lection d\u2019un locataire sous-tend une v\u00e9rification importante de la part son locateur. En effet, ce dernier devra s\u2019assurer que le locataire envisag\u00e9 est en mesure de remplir ses obligations financi\u00e8res et qu\u2019il comporte les qualit\u00e9s n\u00e9cessaires pour entretenir minimalement une relation harmonieuse avec les autres locataires de l\u2019\u00e9tablissement.<\/p>\n

Reprenons l\u2019exemple abord\u00e9 en guise d\u2019introduction dans lequel le locateur et\/ou propri\u00e9taire d\u2019une unit\u00e9 se rend compte que son locataire sous-loue le logement par le biais de Airbnb \u00e0 des touristes pour une p\u00e9riode inf\u00e9rieure \u00e0 31 jours. Cette sous-location peut lui poser certains ennuis, dont\u00a0:<\/p>\n

a) Des plaintes de visiteurs bruyants[6]<\/a>;<\/p>\n

b) Le non-respect de l\u2019obligation du locataire d\u2019informer son locateur d\u2019une sous-location et d\u2019obtenir, par cons\u00e9quent, son consentement (art. 1870 C.c.Q.);<\/p>\n

c) \u00c0 force de r\u00e9p\u00e9ter l\u2019activit\u00e9 de sous-location, l\u2019usage de l\u2019immeuble lou\u00e9 risque d\u2019\u00eatre modifi\u00e9 et devenir de nature commerciale[7]<\/a>;<\/p>\n

d) Un tel changement d\u2019usage a des cons\u00e9quences quant \u00e0 la responsabilit\u00e9 civile du propri\u00e9taire qui aura l\u2019obligation d\u2019informer sa compagnie d\u2019assurances. En effet, selon l\u2019art 11.1 du R\u00e8glement\u00a0:<\/p>\n

\u00ab\u00a0Le titulaire d’une attestation de classification doit \u00eatre d\u00e9tenteur, durant toute la p\u00e9riode de validit\u00e9 de son attestation, d’une assurance de responsabilit\u00e9 civile d’au moins 2 000 000 $ par \u00e9v\u00e9nement couvrant les risques li\u00e9s \u00e0 l’exploitation de l’\u00e9tablissement d’h\u00e9bergement touristique, sauf si l’exploitant est le gouvernement ou un organisme public<\/em>.\u00a0\u00bb<\/p>\n

Ceci \u00e9tant dit, le locateur et\/ou le propri\u00e9taire n\u2019est pas d\u00e9pourvu de recours. Bien qu\u2019il existe peu de d\u00e9cisions sur ce sujet, l\u2019\u00e9tat actuel de la jurisprudence semble clairement d\u00e9finir la position contemporaine de la R\u00e9gie du logement relativement \u00e0 l\u2019usage d\u2019une plateforme de location telle que Airbnb. En effet, selon les circonstances, un contrat de location conclu entre deux parties sur la plateforme Airbnb n\u2019est pas toujours consid\u00e9r\u00e9 comme un bail de logement par la R\u00e9gie du logement.<\/p>\n

Suite \u00e0 l\u2019analyse de la jurisprudence, les cas suivants consistent en des exemples de cas o\u00f9 la R\u00e9gie du logement n\u2019a pas consid\u00e9r\u00e9 que le bail fut r\u00e9sidentiel.<\/p>\n

1. Lorsque le locateur est au courant de l\u2019intention du locataire de sous-louer son logement par le biais du site de Airbnb\u00a0<\/strong><\/p>\n

Dans une d\u00e9cision rendue par la R\u00e9gisseure Francine Jodoin datant du 12 mai 2015, la R\u00e9gie du logement se d\u00e9clare incomp\u00e9tente \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019une situation o\u00f9 le locateur fut approch\u00e9 par un locataire d\u00e9sirant lui-m\u00eame exploiter une activit\u00e9 commerciale en relouant les appartements \u00e0 des tiers. D\u00e8s le d\u00e9part, le locataire a mentionn\u00e9 \u00ab que sa principale occupation consiste \u00e0 exercer l\u2019activit\u00e9 commerciale de louer des logements meubl\u00e9s \u00e0 des \u00e9tudiants \u00e9trangers ou pour des s\u00e9jours de courte dur\u00e9e par l\u2019interm\u00e9diaire de sites sp\u00e9cialis\u00e9s (ex : airbnb) \u00bb[8]<\/sup><\/sup><\/a>.<\/p>\n

La juge administrative fut l\u2019avis que l\u2019entente conclue n\u2019\u00e9tait pas un bail de logement puisque les parties \u00ab se sont associ\u00e9es dans une entreprise visant ultimement \u00e0 rentabiliser l\u2019usage d\u2019un local d\u2019habitation \u00bb[9]<\/a>, et que le locateur a abandonn\u00e9 \u00ab son droit \u00e0 la location des logements \u00e0 un tiers qui agit, pour son compte dans le but de relouer \u00e0 un tiers \u00e0 profit \u00bb[10]<\/a>.<\/p>\n

Cela dit, compte tenu de l\u2019absence de la comp\u00e9tence de la R\u00e9gie, lorsque le locateur est au courant de telles activit\u00e9s, la R\u00e9gie du logement ne peut pas intervenir si le locataire fait d\u00e9faut de payer son loyer au locateur. Dans de tels cas, il faudra recourir aux tribunaux de droit commun.<\/p>\n

Basant notre analyse sur le raisonnement de la R\u00e9gie du logement dans le jugement mentionn\u00e9 ci-haut, nous sommes d\u2019opinion que si le locateur n\u2019est pas au courant des activit\u00e9s du locataire, la R\u00e9gie aurait comp\u00e9tence et pourrait intervenir puisque le contrat conclu entre le locataire et le locateur serait bel et bien un bail de logement.<\/p>\n

2. Lorsque le locateur ignore l\u2019intention du locataire de sous-louer le logement sur le site de Airbnb<\/p>\n

Dans une d\u00e9cision du R\u00e9gisseur \u00c9ric Luc Moffatt datant du 7 juillet 2015, la R\u00e9gie du logement s\u2019est pench\u00e9e sur la question d\u2019inconv\u00e9nients caus\u00e9s par \u00ab l\u2019h\u00e9bergement \u00e0 but lucratif de touristes \u00e9trangers \u00bb[11]<\/a>. Les troubles all\u00e9gu\u00e9s dans la demande du locateur ayant toutefois cess\u00e9s, le juge administratif n\u2019a pas pu \u00ab conclure \u00e0 l\u2019existence d\u2019un pr\u00e9judice s\u00e9rieux qui justifie la r\u00e9siliation du bail \u00bb[12]<\/sup><\/sup><\/a>.<\/p>\n

N\u00e9anmoins, le juge administratif soumet que \u00ab si l\u2019activit\u00e9 d\u00e9nonc\u00e9e se produisait \u00e0 nouveau \u00e0 savoir, l\u2019h\u00e9bergement \u00e0 but lucratif de touristes \u00e9trangers, le Tribunal pourrait alors en arriver \u00e0 une autre conclusion selon la preuve qui lui serait alors soumise \u00bb[13]<\/sup><\/sup><\/a>.<\/p>\n

Ainsi, nous sommes d\u2019avis que si les voisins se plaignent \u00e0 maintes reprises aupr\u00e8s du locateur quant au comportement troublant des sous-locataires, ce dernier peut s\u2019adresser \u00e0 la R\u00e9gie du logement pour obtenir la r\u00e9siliation du bail et pour les \u00e9vincer de son unit\u00e9.<\/p>\n

3. La d\u00e9fense du locataire\u00a0: l\u2019article 1900 C.c.Q.<\/p>\n

Lorsque le locateur veut limiter le nombre d\u2019occupants ayant acc\u00e8s au logement moyennant une clause \u00e0 cet effet dans le bail, le locataire qui sous-loue le logement par le biais du site de Airbnb peut soulever l\u2019article 1900 C.c.Q. qui prohibe sp\u00e9cifiquement ce type de clause.<\/p>\n

L\u2019article 1900 C.c.Q. se lit comme suit\u00a0:<\/p>\n

Est sans effet la clause qui limite la responsabilit\u00e9 du locateur, l’en exon\u00e8re ou rend le locataire responsable d’un pr\u00e9judice caus\u00e9 sans sa faute.<\/em><\/p>\n

Est aussi sans effet la clause visant \u00e0 modifier les droits du locataire en raison de l’augmentation du nombre d’occupants, \u00e0 moins que les dimensions du logement n’en justifient l’application, ou la clause limitant le droit du locataire d’acheter des biens ou d’obtenir des services de personnes de son choix, suivant les modalit\u00e9s dont lui-m\u00eame convient<\/em>.<\/p>\n

Toutefois, il faut se rappeler qu\u2019en vertu de l\u2019article 1870 C.c.Q., le locataire qui sous-loue son logement est tenu d\u2019aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne \u00e0 qui il entend sous-louer ledit logement ou c\u00e9der le bail et d’obtenir son consentement \u00e0 la sous-location.<\/p>\n

D.\u00a0 <\/strong>R\u00e9forme du paysage juridique\u00a0: le projet de loi <\/strong>n\u00ba 67<\/strong><\/p>\n

1. Survol des changements significatifs<\/p>\n

En date du 2 d\u00e9cembre 2015, l\u2019Assembl\u00e9e nationale du Qu\u00e9bec a sanctionn\u00e9 le projet de loi n\u00ba 67 intitul\u00e9 la Loi visant principalement \u00e0 am\u00e9liorer l\u2019encadrement de l\u2019h\u00e9bergement touristique et \u00e0 d\u00e9finir une nouvelle gouvernance en ce qui a trait \u00e0 la promotion internationale<\/em>. Celle-ci est entr\u00e9e en vigueur le 15 avril 2016.<\/p>\n

Selon les propos de la ministre du Tourisme[14]<\/a>, la Loi Airbnb, en modifiant la Loi, vise les objectifs suivants\u00a0:<\/p>\n