{"id":10788,"date":"2016-07-01T01:37:16","date_gmt":"2016-07-01T01:37:16","guid":{"rendered":"http:\/\/schneiderlegal.preview.web22.propulsionweb.ca\/fr\/commercial-real-estate-brokers-and-commissions\/"},"modified":"2018-07-19T09:22:46","modified_gmt":"2018-07-19T13:22:46","slug":"retribution-courtier-immobilier","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/staging.schneiderlegal.com\/fr\/retribution-courtier-immobilier\/","title":{"rendered":"LA R\u00c9TRIBUTION D\u2019UN COURTIER IMMOBILIER"},"content":{"rendered":"[vc_row fullwidth= »true » css= ».vc_custom_1466444759232{border-bottom-width: 2px !important;padding-top: 0px !important;padding-right: 0px !important;padding-bottom: 0px !important;padding-left: 0px !important;border-bottom-color: #568db6 !important;border-bottom-style: solid !important;} »][vc_column][mk_page_title_box page_title= »LA R\u00c9TRIBUTION D\u2019UN COURTIER IMMOBILIER » section_height= »300″ bg_image= »http:\/\/schneiderlegal.preview.web22.propulsionweb.ca\/wp-content\/uploads\/2016\/06\/photodune-6673610-hand-shake-m.jpg » bg_position= »center center » bg_stretch= »true » font_size= »40″ font_color= »#ffffff » font_weight= »bold » underline= »false » sub_font_size= »20″ sub_font_color= »#ffffff » sub_font_weight= »bold » el_class= »titleshadow »][\/vc_column][\/vc_row][vc_row][vc_column][mk_padding_divider size= »75″][vc_column_text]\n
    \n
  1. INTRODUCTION<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Peut-\u00eatre voulez-vous acqu\u00e9rir ou louer un immeuble commercial ou industriel; ou peut-\u00eatre \u00eates-vous simplement \u00e0 la recherche d\u2019une habitation? \u00c0 un moment ou \u00e0 un autre, nous passons tous par l\u2019achat ou la location d\u2019un immeuble. Bien qu\u2019il soit commune mesure de recourir aux services d\u2019un courtier immobilier d\u00e9tenant un permis valide, certains aspects juridiques rattach\u00e9s \u00e0 ce type de service sont m\u00e9connus du grand public. Un de ceux-ci concerne la r\u00e9tribution pay\u00e9e au courtier pour ses services rendus, aussi appel\u00e9 la commission.<\/p>\n

    Si vous avez convenu par \u00e9crit des principaux \u00e9l\u00e9ments du contrat, comme la r\u00e9mun\u00e9ration du courtier, le terme du contrat ou le caract\u00e8re exclusif ou non du service, les chances qu\u2019une dispute survienne entre les diff\u00e9rentes parties sont moindres.<\/p>\n

    Cependant, qu\u2019en est-il lorsque le contrat est verbal? Ou lorsque les services du courtier n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment accept\u00e9s, par \u00e9crit, et que celui-ci r\u00e9clame une commission suite \u00e0 une transaction? Qu\u2019en est-il lorsque le contrat de courtage expire et qu\u2019une transaction est subs\u00e9quemment conclue? Le courtier peut-il encore r\u00e9clamer sa commission? Les r\u00e9ponses diff\u00e8rent selon que le contrat de courtage est conclu dans un contexte r\u00e9sidentiel ou commercial.<\/p>\n

    Que vous soyez un courtier immobilier r\u00e9sidentiel ou commercial, ou que vous ayez \u00e0 faire affaire avec un tel courtier, cet article vous permettra comprendre les principales obligations l\u00e9gales reli\u00e9es \u00e0 la commission de courtage.<\/p>\n

      \n
    1. UN CONTRAT DE COURTAGE DOIT-IL OBLIGATOIREMENT \u00caTRE \u00c9CRIT?<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      En mati\u00e8re r\u00e9sidentielle\u00a0:<\/em><\/strong><\/p>\n

      Vous requ\u00e9rez les services d\u2019un courtier immobilier afin d\u2019acheter, vendre ou louer une maison, un appartement ou un condominium et vous demandez si le contrat de courtage immobilier peut \u00eatre verbal? Dans la plupart de ces situations, la r\u00e9ponse est simple\u00a0: le contrat de courtage doit absolument \u00eatre \u00e9crit.<\/p>\n

      En effet, autant Code civil du Qu\u00e9bec <\/em>que la Loi sur le courtage immobilier<\/em>[1]<\/a> (ci-apr\u00e8s appel\u00e9e la \u00ab\u00a0Loi\u00a0<\/strong>\u00bb), plus sp\u00e9cifiquement l\u2019article 13 et 17 du R\u00e8glement sur les contrats et formulaires<\/em>[2]<\/a> (ci-apr\u00e8s appel\u00e9 le \u00ab\u00a0R\u00e8glement\u00a0\u00bb) entr\u00e9 en vigueur le 1e<\/sup> juillet 2012, statuent que ce type de contrat doit obligatoirement \u00eatre \u00e9crit. Cette formalit\u00e9 s\u2019applique sur le contrat de courtage portant sur une partie ou l\u2019ensemble d\u2019un immeuble r\u00e9sidentiel de moins de cinq logements ainsi que sur une fraction d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9. Le contrat de courtage doit \u00eatre sign\u00e9 pour que le mandat ait effet, \u00e0 d\u00e9faut de quoi il pourrait \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 comme enfreignant sur la Loi et le R\u00e8glement.<\/p>\n

      En mati\u00e8re commerciale\u00a0:<\/em><\/strong><\/p>\n

      Pour ce qui est des contrats de courtage immobilier touchant un immeuble commercial ou principalement r\u00e9sidentiel de plus de cinq logements, la situation est plus d\u00e9licate.<\/p>\n

      Il est aujourd\u2019hui tr\u00e8s difficile de ne pas conclure \u00e0 une obligation similaire \u00e0 son corr\u00e9lat r\u00e9sidentiel.<\/p>\n

      Ceci \u00e9tant dit, les habitudes et usages commerciaux voulant qu\u2019un tel contrat ou mandat puisse \u00eatre implicite ou non-sign\u00e9 semblent bien ancr\u00e9s.<\/p>\n

      Dans une publication de 2015, l\u2019Organisme d\u2019autor\u00e9glementation du courtage immobilier du Qu\u00e9bec (OACIQ) constate une pratique courante dans le domaine du courtage commercial\u00a0: l\u2019absence de contrat de courtage \u00e9crit[3]<\/a>. En d\u2019autres mots, beaucoup de courtiers et leurs clients continuent de nier ce qui semble \u00eatre maintenant une obligation l\u00e9gale.<\/p>\n

      Ces habitudes constituent un champ fertile pour les situations litigieuses portant sur la commission du courtier.<\/p>\n

      C\u2019est pourquoi nous sommes d\u2019avis de promouvoir une approche pr\u00e9ventive et pr\u00e9conisons l\u2019\u00e9criture de tout contrat de courtage immobilier en mati\u00e8re commerciale.<\/p>\n

        \n
      1. LA COMMISSION ET LA\u00a0\u00ab\u00a0CAUSE EFFICIENTE\u00a0\u00bb<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        En 1910, le Conseil priv\u00e9, dans l\u2019arr\u00eat Burchell<\/em>[4]<\/a>, fonde la position actuelle de la Cour supr\u00eame du Canada en mati\u00e8re d\u2019appr\u00e9ciation du droit du courtier \u00e0 sa commission\u00a0:<\/p>\n

        Il serait injuste de refuser la commission du courtier s\u2019il est la \u00ab\u00a0cause efficiente\u00a0\u00bb de la transaction, m\u00eame si cette derni\u00e8re est conclue apr\u00e8s l\u2019expiration de son contrat de courtage, puisque c\u2019est gr\u00e2ce \u00e0 ses efforts afin de r\u00e9unir le vendeur\/locateur ainsi que l\u2019acheteur\/locataire que cette transaction a lieu.<\/p>\n

        En d\u2019autres mots, ce principe, repris par l\u2019article 27 de la Loi, donne droit \u00e0 l\u2019agent \u00e0 sa commission durant une \u00ab\u00a0p\u00e9riode suppl\u00e9mentaire\u00a0\u00bb de 180 jours suite \u00e0 l\u2019expiration de son contrat.<\/p>\n

        Si, durant celle-ci, une transaction a lieu entre la personne avec qui l\u2019agent \u00e9tait li\u00e9 par un contrat de courtage (ie le courtier et le vendeur) et une personne qui a \u00e9t\u00e9 int\u00e9ress\u00e9e par l\u2019agent \u00e0 l\u2019immeuble (ie l\u2019acheteur), une r\u00e9mun\u00e9ration devrait \u00eatre pay\u00e9 au courtier.<\/p>\n

        Il est important de mentionner qu\u2019en cas de litige, c\u2019est sur le courtier all\u00e9guant qu\u2019il est la cause effective de la transaction que le fardeau de preuve p\u00e8sera (art. 2803 C.c.Q.).<\/p>\n

        De ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le l\u00e9gislateur cherche ainsi \u00e0 pr\u00e9venir les situations o\u00f9 un client cherche \u00e0 \u00e9viter de payer son agent en attendant la fin du contrat pour sceller une vente.<\/p>\n

        Exemple<\/u><\/strong>\u00a0:<\/p>\n

        L\u00e9gende<\/u><\/em>\u00a0:<\/p>\n

        A<\/strong><\/span> = le courtier immobilier r\u00e9sidentiel d\u00e9tenant un permis<\/p>\n

        B<\/strong><\/span> = le vendeur<\/p>\n

        C<\/strong><\/span> = l\u2019acheteur<\/p>\n

        Situation<\/u><\/em>\u00a0: <\/em><\/strong>Le 1e<\/sup> janvier 2016, A<\/strong><\/span> et B<\/strong><\/span> signent un contrat de courtage \u00e0 travers lequel A<\/strong><\/span> s\u2019engage \u00e0 aider B<\/strong><\/span> afin de vendre une maison. Il est pr\u00e9vu que le contrat expirera le 1e<\/sup> janvier 2017. Le 2 janvier 2016, soit imm\u00e9diatement apr\u00e8s le d\u00e9but du contrat, A<\/strong><\/span> fait visiter la maison \u00e0 C<\/strong><\/span>, un acheteur potentiel qu\u2019il a trouv\u00e9.<\/p>\n

        Durant le reste de la p\u00e9riode du contrat, C <\/strong><\/span> montre de l\u2019int\u00e9r\u00eat mais ne fait aucune offre. D\u2019autres clients potentiels d\u00e9montrent aussi un int\u00e9r\u00eat mais autrement, aucune vente n\u2019est conclue.<\/p>\n

        Le 2 janvier 2017, soit imm\u00e9diatement apr\u00e8s la fin du contrat, C<\/strong><\/span> appelle B<\/strong><\/span> et d\u00e9cide finalement d\u2019acheter l\u2019immeuble.<\/p>\n

        Est-ce que A \u00a0<\/strong><\/span>a droit \u00e0 une commission?<\/p>\n

        Conclusion<\/u><\/em>\u00a0: OUI. M\u00eame si le contrat de \u00a0A<\/strong><\/span> est expir\u00e9, celui-ci a int\u00e9ress\u00e9 C \u00a0<\/strong><\/span>\u00e0 l\u2019immeuble de\u00a0 B<\/strong><\/span> durant son contrat et la vente s\u2019est conclue pendant la p\u00e9riode suppl\u00e9mentaire pr\u00e9vue par la loi.<\/p>\n

          \n
        1. CAS JURISPRUDENTIELS<\/u><\/strong>:<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

          \u00a0a)\u00a0<\/strong>Certains cas o\u00f9 la commission a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e\u00a0:<\/strong><\/p>\n