Si votre voisin n\u2019adh\u00e8re pas \u00e0 votre position, la premi\u00e8re \u00e9tape est de lui faire parvenir une lettre de mise en demeure afin de lui demander de se conformer \u00e0 ses obligations l\u00e9gales. Celle-ci peut exiger, entre autres, la cessation du comportement nuisible, l\u2019octroi d\u2019une compensation au d\u00e9faut de se conformer \u00e0 vos demandes, etc.<\/p>\n
Cons\u00e9quemment, si votre voisin ne se conforme pas \u00e0 vos exigences et persiste dans son d\u00e9faut, vous pouvez saisir le tribunal via une action civile et demander la sauvegarde de vos droits, obligeant votre voisin \u00e0 cesser l\u2019action qui a engendr\u00e9 le trouble, ou encore enjoindre ce dernier de r\u00e9parer le probl\u00e8me de fa\u00e7on urgente.<\/p>\n
Dans l\u2019\u00e9ventualit\u00e9 o\u00f9 le trouble de voisinage n\u2019engendre pas de situation urgente, vous pouvez d\u00e9poser, devant la cour, une r\u00e9clamation en dommages afin de compenser le pr\u00e9judice subi en raison dudit trouble.<\/p>\n
Des exemples fr\u00e9quents de litiges entre voisins sont reli\u00e9s aux bruits, aux arbres, au surplomb d\u2019objets sur le terrain, aux vues ill\u00e9gales,\u00a0aux servitudes et droits de passage<\/a>,\u00a0aux lignes de bornes entre deux terrains contigu\u00ebs<\/a>, \u00e0 l\u2019eau qui coule sur votre propri\u00e9t\u00e9 ainsi qu\u2019aux travaux de r\u00e9novation.<\/p>\n De plus, la source initiale de ces types de disputes entre voisins se rattache dans bien des cas \u00e0 une question de\u00a0prescription acquisitive<\/a>\u00a0ou une\u00a0prescription extinctive<\/a>.<\/p>\n <\/a>1) Le fonds et le bornage\u00a0<\/strong><\/p>\n Les limites d\u2019un fonds sont d\u00e9termin\u00e9es par les titres, les plans cadastraux, la d\u00e9marcation du terrain et, au besoin, par tous autres indices ou documents utiles.<\/p>\n Un probl\u00e8me qui arrive fr\u00e9quemment au cours d\u2019une relation entre voisins est celui portant sur la ligne d\u00e9limitant deux propri\u00e9t\u00e9s contigu\u00ebs. En effet, une cl\u00f4ture commune (ou tout autre ouvrage du m\u00eame type) pourrait d\u00e9passer la ligne de bornage originale. Il y aurait par cons\u00e9quent empi\u00e9tement.<\/p>\n Afin de pallier ces diff\u00e9rends, l\u2019article 978 du Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> indique:<\/p>\n « Tout propri\u00e9taire peut obliger son voisin au bornage de leurs propri\u00e9t\u00e9s contig\u00fces pour \u00e9tablir les bornes, r\u00e9tablir des bornes d\u00e9plac\u00e9es ou disparues, reconnaitre d\u2019anciennes bornes ou rectifier la ligne s\u00e9parative de leurs fonds. »<\/p>\n Il doit au pr\u00e9alable, en l\u2019absence d\u2019accord entre eux, mettre le voisin en demeure de consentir au bornage et de convenir avec lui du choix d\u2019un arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre pour proc\u00e9der aux op\u00e9rations requises, suivant les r\u00e8gles pr\u00e9vues au Code de proc\u00e9dure civil<\/em> du Qu\u00e9bec. En l’absence d’une entente vis-\u00e0-vis le choix d’un arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre, la cour pourra en assigner un.<\/p>\n Le bornage consiste \u00e0 d\u00e9terminer la ligne s\u00e9parative entre deux propri\u00e9t\u00e9s voisines appartenant \u00e0 des propri\u00e9taires diff\u00e9rents (il est bien important d\u2019\u00eatre titulaire du droit de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble ou du fonds en question).<\/p>\n Seul un arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre autoris\u00e9 par la province aura le pouvoir de d\u00e9terminer officiellement cette ligne s\u00e9parative.<\/p>\n Par ailleurs, dans le cas des copropri\u00e9taires de parties privatives contigu\u00ebs (i.e. propri\u00e9taires d\u2019un condo dans une tour \u00e0 condo), ces derniers peuvent modifier les limites de leur partie privative sans l\u2019accord de l\u2019assembl\u00e9e, pour autant qu\u2019ils obtiennent le consentement du cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire et du syndicat, et que ce changement ne modifie pas la valeur de l\u2019ensemble des parties privatives modifi\u00e9es ou celle des droits de votes qui y sont rattach\u00e9s.<\/p>\n Rapport de l\u2019arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre<\/u><\/p>\n En vertu du\u00a0Code de proc\u00e9dure civile<\/em>, l\u2019arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre en question devra produire un rapport faisant \u00e9tat de la limite entre les immeubles ainsi que toutes les op\u00e9rations qui ont \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaire pour d\u00e9terminer cette limite. Si les parties, voir les propri\u00e9taires, acceptent ledit rapport, celui-ci sera d\u00e9claratif de la ligne s\u00e9parative des immeubles et du droit de propri\u00e9t\u00e9. Ils devront alors demander \u00e0 l\u2019arpenteur g\u00e9om\u00e8tre de dresser un proc\u00e8s-verbal d\u2019abornement et de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019inscription du proc\u00e8s-verbal au registre foncier.<\/p>\n Si l\u2019un des propri\u00e9taires refuse le rapport de bornage, celui-ci devra, dans un d\u00e9lai d\u2019un mois, demander au tribunal de d\u00e9terminer la ligne s\u00e9parative. Le tribunal ordonnera alors \u00e0 l\u2019arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre d\u2019\u00e9tablir le proc\u00e8s-verbal d\u2019abornement et d\u2019inscrire ce dernier ainsi que le jugement au registre foncier.<\/p>\n Au surplus, si le bornage peut affecter un immeuble non contigu \u00e0 l\u2019immeuble du demander, le tribunal pourra ordonner l\u2019intervention du propri\u00e9taire tiers concern\u00e9.<\/p>\n Enfin, tout propri\u00e9taire pourra obliger son voisin au bornage de leurs propri\u00e9t\u00e9s voisines (contig\u00fces).\u00a0 Les frais d\u2019expertise, voir l\u2019arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre, seront partag\u00e9s \u00e9galement entre les propri\u00e9taires concern\u00e9s, alors que les frais de l\u2019abornement et du proc\u00e8s-verbal seront partag\u00e9s proportionnellement \u00e0 la ligne de born\u00e9e de chaque immeuble.<\/p>\n <\/a>2) Servitude<\/strong><\/p>\n La notion de servitude est bien d\u00e9finie \u00e0 l\u2019article 1177 du Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>:<\/p>\n « La servitude est une charge impos\u00e9e sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d\u2019un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient \u00e0 un propri\u00e9taire diff\u00e9rent.<\/p>\n Cette charge oblige le propri\u00e9taire du fonds servant \u00e0 supporter, de la part du propri\u00e9taire du fonds dominant, certains actes d\u2019usage ou \u00e0 s\u2019abstenir lui-m\u00eame d\u2019exercer certains droits inh\u00e9rents \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n La servitude s\u2019\u00e9tend \u00e0 tout ce qui est n\u00e9cessaire \u00e0 son exercice. »<\/p>\n Une servitude est donc le fait pour un propri\u00e9taire d\u2019accepter de transf\u00e9rer un avantage offert par son fonds. Ainsi, l\u2019un des fonds va rendre le service (fonds servant), alors que l\u2019autre en b\u00e9n\u00e9ficiera (fonds dominant).<\/p>\n Il est toutefois important de ne pas oublier qu\u2019une servitude profite non pas \u00e0 une personne, mais \u00e0 un fonds. Une servitude a donc un aspect perp\u00e9tuel, sous r\u00e9serve d\u2019une convention \u00e0 l\u2019effet contraire, puisque cette derni\u00e8re sera grev\u00e9e \u00e0 l\u2019immeuble qui en b\u00e9n\u00e9ficie, et donc les droits qui en d\u00e9coulent seront vendus ou hypoth\u00e9qu\u00e9s avec l\u2019immeuble en question, y apportant ainsi une plus-value consid\u00e9rable.<\/p>\n N\u00e9anmoins, certaines servitudes, voir des servitudes personnelles, profitent non pas \u00e0 l\u2019immeuble, mais \u00e0 des parties. On retrouvera alors un fonds qui sera au service personnel d\u2019une ou plusieurs personnes.<\/p>\n La constitution d\u2019une servitude<\/u><\/p>\n Il faut d\u2019abord mentionner qu\u2019il existe plusieurs types de servitudes\u00a0: quelques-unes emp\u00eachant votre voisin de poser certains gestes, et d\u2019autres vous donnant le droit d\u2019user ou de faire quelque chose sur le fonds voisin.<\/p>\n Ainsi, votre immeuble pourrait \u00eatre grev\u00e9 d\u2019une servitude qui emp\u00eacherait le propri\u00e9taire du fonds voisin de construire un ouvrage ou un b\u00e2timent au-del\u00e0 d\u2019une hauteur d\u00e9limit\u00e9e afin que vous puissiez b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une vue paisible sur le paysage. On parlera alors d\u2019une servitude de vue.<\/p>\n \u00c0 l\u2019oppos\u00e9, votre fonds pourrait avoir \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 un droit de passage sur le fonds voisin afin que vous puissiez acc\u00e9der \u00e0 un chemin public. On fera alors r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 une servitude de passage.<\/p>\n Une servitude ne se pr\u00e9sume jamais. Le droit de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tant absolu, il est crucial de retrouver une stipulation claire et non \u00e9quivoque justifiant l\u2019exercice d\u2019une servitude.<\/p>\n D\u00e8s lors, l\u2019article 1181 du Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> \u00e9nonce ce qui suit quant au mode d\u2019\u00e9tablissement d\u2019une servitude\u00a0:<\/p>\n \u00ab\u00a0La servitude s\u2019\u00e9tablit par contrat, par testament, par destination du propri\u00e9taire ou par l\u2019effet de la loi.<\/p>\n Elle ne peut s\u2019\u00e9tablir sans titre et la possession, m\u00eame imm\u00e9moriale, ne suffit pas \u00e0 cet effet. \u00bb<\/p>\n Ainsi, seul ces 4 modes permettront la constitution d\u2019une servitude, cette derni\u00e8re ne pouvant donc \u00eatre acquise par prescription, c\u2019est-\u00e0-dire par le simple \u00e9coulement du temps.<\/p>\n Par cons\u00e9quent, qu\u2019une servitude soit accord\u00e9e en raison d\u2019un acte de vente, un testament ou encore par destination du propri\u00e9taire (lorsqu\u2019une m\u00eame personne est propri\u00e9taire de deux fonds voisins et accorde \u00e0 un de ses fonds une servitude), il est indispensable qu\u2019un titre constitutif en fasse la description (\u00e0 moins qu\u2019elle ne r\u00e9sulte de la loi).<\/p>\n Une servitude par destination du propri\u00e9taire ne peut se faire que dans le cas o\u00f9 on retrouve une m\u00eame personne propri\u00e9taire des fonds distincts ou d\u2019un fonds non encore morcel\u00e9, d\u2019autant plus qu\u2019on devra quand m\u00eame retrouver un \u00e9crit d\u00e9crivant l\u2019\u00e9tendu et les modalit\u00e9s de la servitude.<\/p>\n Quant \u00e0 la servitude par effet de la loi, certaines lois particuli\u00e8res conf\u00e8rent un pouvoir \u00e0 l\u2019\u00c9tat d\u2019\u00e9tablir des servitudes afin de r\u00e9pondre \u00e0 des besoins pr\u00e9cis, tel que la construction de routes ou encore l\u2019exploitation de forces hydro\u00e9lectriques.<\/p>\n Un titre constitutif contiendra donc la description de la servitude, voir l\u2019identification du fonds servant et du fonds dominant, ainsi que la description du type de servitude, de son \u00e9tendue et de sa situation. La servitude aura avantage \u00e0 \u00eatre identifi\u00e9e avec pr\u00e9cision, puisque c\u2019est ce m\u00eame titre qui servira \u00e0 d\u00e9terminer l\u2019usage et l\u2019\u00e9tendue des droits aff\u00e9rents \u00e0 cette derni\u00e8re, permettant ainsi de pr\u00e9venir un \u00e9ventuel litige.<\/p>\n L\u2019exercice d\u2019une servitude<\/u><\/p>\n Le propri\u00e9taire du fonds dominant, soit le fonds qui b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une servitude, devra donc exercer ses droits conform\u00e9ment \u00e0 la description de la servitude dans son titre constitutif. Vous pouvez n\u00e9anmoins avoir des droits accessoires \u00e0 ceux d\u00e9cris dans le titre constitutif.<\/p>\n Par exemple, une servitude de puisage d\u2019eau emporte n\u00e9cessairement une servitude de passage afin que vous puissiez vous rendre au puits en question.<\/p>\n Selon l’article 1184 du\u00a0Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>, le propri\u00e9taire qui b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une servitude a m\u00eame le droit de construire des ouvrages n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019usage et \u00e0 la conservation de la servitude. Ce dernier devra n\u00e9anmoins avertir le propri\u00e9taire du fonds servant que des travaux seront entrepris. Dans tous les cas, vous devrez faire attention de ne pas abuser de votre droit, auquel cas le propri\u00e9taire du fonds servant pourrait intervenir et solliciter des dommages-int\u00e9r\u00eats si vous lui avez caus\u00e9 un pr\u00e9judice irr\u00e9parable.<\/p>\n Le propri\u00e9taire du fonds servant pourra, dans certaines circonstances, d\u00e9placer le lieu de la servitude. Ainsi, dans un cas d\u2019un droit de passage, le propri\u00e9taire donnant acc\u00e8s au voisin \u00e0 son fonds pourrait lui demander de changer l\u2019endroit o\u00f9 se trouve le passage, en autant que le nouveau chemin offre des avantages \u00e9quivalents \u00e0 celui en place initialement.<\/p>\n L\u2019extinction d\u2019une servitude<\/u><\/p>\n L\u2019extinction d\u2019une servitude doit respecter les modalit\u00e9s \u00e9tablies par le\u00a0Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>.\u00a0 L\u2019article 1191 \u00e9dicte d\u2019ailleurs ce qui suit\u00a0:<\/p>\n « La servitude s\u2019\u00e9teint:<\/p>\n 1\u00b0\u00a0\u00a0Par la r\u00e9union dans une m\u00eame personne de la qualit\u00e9 de propri\u00e9taire des fonds servant et dominant;<\/p>\n 2\u00b0\u00a0\u00a0Par la renonciation expresse du propri\u00e9taire du fonds dominant;<\/p>\n 3\u00b0\u00a0\u00a0Par l\u2019arriv\u00e9e du terme pour lequel elle a \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e;<\/p>\n 4\u00b0\u00a0\u00a0Par le rachat;<\/p>\n 5\u00b0\u00a0\u00a0Par le non-usage pendant 10 ans.\u00a0« <\/p>\n Ainsi, si l\u2019une de ces conditions permettant l\u2019extinction d\u2019une servitude n\u2019est pas remplie, vous pourriez faire valoir une action confessoire afin de faire constater par le tribunal l\u2019existence de la servitude et que celle-ci ne s\u2019est pas encore \u00e9teinte.<\/p>\n Quant \u00e0 la notion de non-usage pensant dix (10) ans, \u00e9tant l\u2019une des modalit\u00e9s d\u2019extinctions ayant engendr\u00e9 plusieurs ambigu\u00eft\u00e9s, il est important de mentionner que l\u2019inutilit\u00e9 d\u2019une servitude quelconque n\u2019est pas une cause d\u2019extinction. Il faut r\u00e9ellement avoir cess\u00e9 d\u2019utiliser ladite servitudes pendant dix (10) ann\u00e9es cons\u00e9cutives. Toutefois, le non-usage d\u2019une partie de la servitude pendant dix (10) ans pourra entrainer une r\u00e9duction de celle-ci, sans pour autant l\u2019\u00e9teindre.<\/p>\n Enfin, la prescription de non-usage pendant dix (10) ans pour les servitudes dites continues, voir celles qui ne requiert pas d\u2019actions du titulaire, d\u00e9bute au moment o\u00f9 un acte contraire est pos\u00e9 (i.e. on entame la construction d\u2019un ouvrage \u00e0 un endroit o\u00f9 une servitude de non construction est grev\u00e9e). L\u2019extinction d\u2019une servitude en raison de non-usage pendant dix (10) ans devra alors \u00eatre prouv\u00e9e par celui qui l\u2019all\u00e8gue.<\/p>\n <\/a>3) Prescription acquisitive<\/strong><\/p>\n La prescription acquisitive est un moyen d\u2019acqu\u00e9rir le droit de propri\u00e9t\u00e9 par l\u2019effet de la possession et du temps. Pour all\u00e9guer une telle prescription, vous devrez avoir \u00e9t\u00e9 en possession d\u2019un bien ou d\u2019un droit de fa\u00e7on paisible, continue, publique, et non \u00e9quivoque durant un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9.<\/p>\n La notion de possession, \u00e9tant une question de fait, requiert donc la r\u00e9union des deux crit\u00e8res suivants\u00a0:<\/p>\n 1) La possession mat\u00e9rielle<\/u> du bien ou du droit en question,<\/p>\n 2) L’Intention<\/u> d\u2019accomplir des actes en tant que propri\u00e9taire, voir une intention de se comporter comme titulaire du droit.<\/p>\n N\u00e9anmoins, d\u00e8s lors qu\u2019on retrouve l\u2019aspect mat\u00e9riel de la possession, le deuxi\u00e8me crit\u00e8re se pr\u00e9sume et ce sera \u00e0 la partie qui conteste ladite possession qui devra d\u00e9montrer que la possession de l\u2019autre partie ne rencontrait pas les deux crit\u00e8res.<\/p>\n Il existe deux d\u00e9lais de prescription acquisitive reconnus par le\u00a0Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>, \u00e0 savoir une de dix (10) ans et l\u2019autre de trois (3) ans. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, la prescription acquisitive est de dix (10) ans, \u00e0 moins d\u2019une stipulation contraire fix\u00e9e par la loi.<\/p>\n Une personne cherchant \u00e9tablir l’acquisition prescriptive d’un immeuble doit avoir poss\u00e9d\u00e9 l’immeuble et agir comme propri\u00e9taire pour une p\u00e9riode de dix (10) ans. Apr\u00e8s la p\u00e9riode de dix (10) ans, le possesseur devient propri\u00e9taire, et ledit propri\u00e9taire peut demander un jugement confirmant les droits de propri\u00e9t\u00e9 acquis par acquisition prescriptive.<\/p>\n En fait, selon l’arr\u00eat r\u00e9cente de la Cour Supr\u00eame Ostiguy c. Allie, <\/em>2017 CSC 22, les droits acquis par acquisition prescriptive r\u00e9sultant de la possession et le passage du temps l’emportent sur le registre foncier du Qu\u00e9bec. Cependant, il est recommand\u00e9 d’obtenir un jugement d\u00e9claratoire \u00e0 cet effet afin d’\u00e9viter toute ambigu\u00eft\u00e9.<\/p>\n Le point de d\u00e9part de la prescription d\u00e9bute, en mati\u00e8re immobili\u00e8re, \u00e0 partir du d\u00e9but de la possession continue.<\/p>\n La prescription acquisitive concernant les biens meubles est plut\u00f4t de trois (3) ans. Ladite prescription d\u00e9butera d\u00e8s lors que le propri\u00e9taire original est d\u00e9poss\u00e9d\u00e9 de son bien. Ce dernier pourra n\u00e9anmoins revendiquer son bien meuble tant que le d\u00e9lai prescriptible de trois ans n\u2019est pas expir\u00e9.<\/p>\n Il est aussi important de noter que l\u2019ensemble des biens de l\u2019\u00c9tat sont imprescriptibles.<\/p>\n