Dans le domaine de l\u2019immobilier et plus particuli\u00e8rement dans le cadre de la vente d\u2019un immeuble, le vice cach\u00e9 est devenu un probl\u00e8me auquel les praticiens du droit font face de fa\u00e7on r\u00e9currente.<\/p>\n
De plus en plus de gens entrent dans le march\u00e9 de l’immobilier. Que ce soit pour la vente ou pour l\u2019achat d\u2019immeubles, il semble in\u00e9vitable que certaines probl\u00e9matiques reli\u00e9es aux b\u00e2timents, notamment les vices cach\u00e9s, prennent de l\u2019ampleur.<\/p>\n[\/vc_column_text][mk_divider style= »shadow_line » margin_bottom= »50″][vc_row_inner][vc_column_inner][mk_theatre_slider host= »social_hosted » stream_video_id= »lfZMGUk0hlM » align= »center »][mk_padding_divider][vc_column_text]\n
Un vice cach\u00e9 est un d\u00e9faut ou une imperfection affectant un immeuble qui ne peut \u00eatre vu \u00e0 l\u2019\u0153il nu au moment de l\u2019achat.<\/p>\n
Pour qu\u2019un probl\u00e8me soit juridiquement qualifi\u00e9 de vice cach\u00e9, il doit \u00eatre s\u00e9rieux et important. De plus, il faut que celui-ci ait \u00e9chapp\u00e9 \u00e0 l\u2019examen d\u2019un acheteur prudent et diligent plac\u00e9 dans les m\u00eames circonstances. Par ailleurs, le vice cach\u00e9 doit exister lors de l\u2019achat. Finalement, pour qu\u2019un vice soit qualifi\u00e9 de vice cach\u00e9, il faut que le d\u00e9faut en question alt\u00e8re le bien achet\u00e9 d\u2019une mani\u00e8re telle qu\u2019un acheteur prudent et diligent plac\u00e9 dans les m\u00eames circonstances ne l\u2019aurait pas achet\u00e9 ou l\u2019aurait achet\u00e9 \u00e0 un prix diff\u00e9rent.<\/p>\n
Toutes ces conditions doivent \u00eatre r\u00e9unies pour qualifier de vice cach\u00e9 le d\u00e9faut observ\u00e9.<\/p>\n
Heureusement, le Code civil du Qu\u00e9bec<\/em> pr\u00e9voit un r\u00e9gime de protection pour l\u2019acheteur\u00a0: la garantie de qualit\u00e9. Celle-ci s\u2019applique par d\u00e9faut \u00e0 tout bien vendu. Cependant, il est important de mentionner qu\u2019il est possible, pour un vendeur, d\u2019exclure cette garantie d\u2019une vente. Pour en apprendre plus sur la vente d\u2019un immeuble sans la garantie l\u00e9gale, cliquez ici<\/u>.<\/a><\/p>\n Les conditions n\u00e9cessaires \u00e0 la qualification juridique d\u2019un vice cach\u00e9 devraient vous amener \u00e0 vous poser les cinq questions suivantes\u00a0:<\/p>\n[\/vc_column_text][\/vc_column_inner][\/vc_row_inner][mk_divider style= »shadow_line » margin_bottom= »50″][vc_column_text]\n Le vice cach\u00e9 doit exister au moment de la vente. Ainsi, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire que le d\u00e9faut ait exist\u00e9 ant\u00e9rieurement \u00e0 celle-ci.<\/p>\n Ce principe est tout \u00e0 fait logique. En effet, le vendeur ne saurait \u00eatre tenu responsable d\u2019une d\u00e9fectuosit\u00e9 survenue post\u00e9rieurement \u00e0 la vente de l\u2019immeuble.<\/p>\n Cependant, certains d\u00e9fauts peuvent apparaitre apr\u00e8s la vente d\u2019un immeuble et ce, m\u00eame s\u2019ils existaient d\u00e9j\u00e0 avant celle-ci. Il est donc tout \u00e0 fait possible que ce d\u00e9faut soit qualifi\u00e9 de vice cach\u00e9. Il est alors important de recourir \u00e0 une expertise qui permettra de prouver que celui-ci existait lors de la vente.<\/p>\n[\/vc_column_text][mk_divider style= »shadow_line » margin_bottom= »50″][vc_column_text]\n Le d\u00e9faut sera caract\u00e9ris\u00e9 de vice cach\u00e9 s\u2019il n\u2019est pas apparent aux yeux d\u2019un acheteur prudent et diligent plac\u00e9 dans les m\u00eames circonstances. \u00c0 plus forte raison, si l\u2019expert ne d\u00e9couvre pas le vice lors d\u2019une inspection pr\u00e9achat sommaire, le d\u00e9faut sera qualifi\u00e9 de vice cach\u00e9.<\/p>\n Ceci permet d\u2019exclure de la notion juridique de \u00ab\u00a0vice cach\u00e9\u00a0\u00bb tout d\u00e9faut dont une personne raisonnable aurait pris conscience.<\/p>\n L\u2019acheteur n\u2019a pas la responsabilit\u00e9 d\u2019ouvrir les murs ou de proc\u00e9der \u00e0 d\u2019autres travaux semblables afin de d\u00e9couvrir un vice cach\u00e9. Ceci dit, le caract\u00e8re cach\u00e9 du vice sera analys\u00e9 de fa\u00e7on objective. Ainsi, un acheteur qui proc\u00e8de \u00e0 une inspection sommaire alors qu\u2019il a de bonnes raisons de croire \u00e0 l\u2019existence d\u2019un probl\u00e8me majeur ne sera pas consid\u00e9r\u00e9 comme objectivement prudent et diligent. C\u2019est pourquoi nous vous recommandons fortement de faire inspecter le b\u00e2timent que vous souhaitez acheter ou vendre, m\u00eame si cela peut vous sembler accessoire. Comme on dit, mieux vaut pr\u00e9venir que gu\u00e9rir.<\/p>\n Il est important de noter que ce crit\u00e8re d\u2019acheteur prudent et diligent s\u2019\u00e9value au cas par cas et selon les circonstances. Le but est de savoir si l\u2019acheteur moyen, plac\u00e9 dans les m\u00eames circonstances, aurait vu le vice ou aurait d\u00e9tect\u00e9 un indice pouvant mener \u00e0 sa d\u00e9couverte sans l\u2019aide d\u2019un expert.<\/p>\n Par exemple, si Monsieur Goldberg ach\u00e8te une maison affect\u00e9e d\u2019un vice cach\u00e9, la Cour ne cherchera pas \u00e0 d\u00e9terminer si Monsieur Goldberg a vu le vice cach\u00e9 ou connaissait la pr\u00e9sence d\u2019un vice cach\u00e9 avant d\u2019acheter l\u2019immeuble. Elle tentera plut\u00f4t de savoir si celui-ci aurait<\/em> d\u00fb<\/em> voir le vice ou s\u2019il aurait d\u00fb<\/em> pousser sa r\u00e9flexion plus loin, en tenant compte des circonstances. On proc\u00e9dera \u00e0 l\u2019analyse de ce que Monsieur Goldberg aurait fait s\u2019il \u00e9tait raisonnable.<\/p>\n[\/vc_column_text][mk_divider style= »shadow_line » margin_bottom= »50″][vc_column_text]\n Un autre crit\u00e8re permettant de d\u00e9terminer si un d\u00e9faut doit \u00eatre qualifi\u00e9 de vice cach\u00e9 est de savoir si le d\u00e9faut rend l\u2019immeuble impropre \u00e0 l\u2019usage pour lequel il est destin\u00e9.<\/p>\n Le d\u00e9faut doit \u00eatre assez grave et s\u00e9rieux pour que l\u2019acheteur, s\u2019il avait eu connaissance de celui-ci lors de la vente, n\u2019aurait pas achet\u00e9 l\u2019immeuble ou l\u2019aurait achet\u00e9 \u00e0 un prix moindre.<\/p>\n Lors d\u2019une poursuite judiciaire, il faut noter c\u2019est sur les \u00e9paules de l\u2019acheteur que repose le fardeau de faire la preuve de ce qui pr\u00e9c\u00e8de.<\/p>\n[\/vc_column_text][mk_divider style= »shadow_line » margin_bottom= »50″][vc_column_text]\n L\u2019acheteur a l\u2019obligation de d\u00e9noncer le vice au vendeur dans un d\u00e9lai raisonnable \u00e0 compter de la connaissance du vice, \u00e9valu\u00e9 en g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 six (6) mois. Cette d\u00e9nonciation devrait prendre la forme d\u2019une lettre de mise en demeure.<\/p>\n Celle-ci a pour effet de mettre le vendeur en d\u00e9faut de respecter la garantie de qualit\u00e9 \u00e0 laquelle il est tenu conform\u00e9ment \u00e0 la loi.<\/p>\n Le but de cette lettre est double\u00a0: elle permet de d\u00e9noncer le d\u00e9faut \u00e0 l\u2019acheteur et de donner \u00e0 celui-ci l\u2019opportunit\u00e9 de remplir ses obligations.<\/p>\n Pour ce faire, l\u2019acheteur devra avoir acc\u00e8s \u00e0 l\u2019immeuble en question. Il pourra alors observer le probl\u00e8me all\u00e9gu\u00e9 puis choisir entre proc\u00e9der aux r\u00e9parations ou nier sa responsabilit\u00e9 quant au vice all\u00e9gu\u00e9 par l\u2019acheteur.<\/p>\n Finalement, il importe de sp\u00e9cifier qu\u2019acheter un immeuble tout en ayant connaissance du d\u00e9faut de qualit\u00e9 en question ne permet pas de se pr\u00e9valoir de la garantie de qualit\u00e9 pr\u00e9vue au Code civil du Qu\u00e9bec<\/em>. En effet, un vice connu de l\u2019acheteur n\u2019est pas consid\u00e9r\u00e9 comme un vice cach\u00e9, mais plut\u00f4t comme un vice apparent.<\/p>\n[\/vc_column_text][mk_divider style= »shadow_line » margin_bottom= »50″][vc_column_text]\n Un d\u00e9faut n\u00e9cessitant de menues r\u00e9parations ou qui est consid\u00e9r\u00e9 comme insignifiant d\u2019un point de vue \u00e9conomique ne peut \u00eatre qualifi\u00e9 de vice cach\u00e9. Il va sans dire que le vice doit causer une perte de jouissance du bien. Ainsi, le d\u00e9faut doit impliquer certaines r\u00e9parations, causer des inconv\u00e9nients, etc\u2026 Bref, en consid\u00e9rant la situation dans son ensemble, le vice cach\u00e9 doit nuire de fa\u00e7on minimale \u00e0 l\u2019utilisation de l\u2019immeuble.<\/p>\n Le s\u00e9rieux et l\u2019importance du vice cach\u00e9 s\u2019appr\u00e9cient par rapport \u00e0 l\u2019impact que ceux-ci ont sur la qualit\u00e9 de l\u2019immeuble. Cet impact doit \u00eatre tel que l\u2019acheteur n\u2019aurait pas achet\u00e9 l\u2019immeuble ou ne l\u2019aurait pas pay\u00e9 un si haut prix.<\/p>\n Toutes les conditions \u00e9nonc\u00e9es ci-haut sont cumulatives et doivent \u00eatre remplies afin qu\u2019un d\u00e9faut ou un vice entachant l\u2019immeuble puisse \u00eatre qualifi\u00e9 de vice cach\u00e9.<\/p>\n[\/vc_column_text][mk_divider style= »shadow_line » margin_bottom= »50″][vc_column_text]\n1) Le d\u00e9faut existait-il au moment de la vente ?<\/h3>\n
2) Le d\u00e9faut est-il cach\u00e9 ?<\/h3>\n
3) Le vice rend-il l\u2019immeuble impropre \u00e0 l\u2019usage pour lequel il est destin\u00e9 ?<\/h3>\n
4) L\u2019acheteur a-t-il d\u00e9nonc\u00e9 le vice au vendeur ?<\/h3>\n
5) Le d\u00e9faut est-il important et s\u00e9rieux ?<\/h3>\n